שינויים ובנייה
מותר לסגור מרפסת בבית משותף?
צריך היתר והסכמהשינוי בחזות דורש אישור האסיפה. בנייה על רכוש משותף – 75% עם היתר, ובלי היתר כל הבעלים.
בקצרה
סגירת מרפסת משנה את החזות החיצונית של הבניין, ולפי התקנון המצוי שינוי כזה צריך אישור של האסיפה הכללית. בדרך כלל נדרש גם היתר בנייה מהוועדה המקומית. אם הסגירה או ההרחבה נעשות על שטח שהוא רכוש משותף, חוק המקרקעין דורש 75% מבעלי הדירות כשיש היתר בנייה, והצמדה בלי היתר דורשת את כל הבעלים. המפקחת בחיפה הורתה להרוס מרפסת שנבנתה על רכוש משותף לפני 59 שנה.
עודכן: · 3 מקורות
עובדות מפתח
- התקנון המצוי (סעיף 2 בתוספת): שינוי שפוגע בחזות האחידה – באישור האסיפה הכללית.
- הרחבת דירה על חשבון רכוש משותף (סעיף 71ב): 75% מבעלי הדירות, בתנאי שיש היתר בנייה.
- הצמדת חלק מהרכוש המשותף לדירה בלי היתר: הסכמת כל בעלי הדירות.
- תיק 8-768-2019 (המפקחת בחיפה): מרפסת מ-1961 על רכוש משותף בלי היתר – נהרסה. הסכמה בשתיקה אינה קבועה וניתנת לביטול.
שלוש שאלות לפני שמזמינים קבלן
- של מי השטח? מרפסת שרשומה כחלק מהדירה שלכם היא מקרה אחד. מרפסת, חצר או גג שהם רכוש משותף הם מקרה אחר לגמרי.
- האם יש היתר? סגירת מרפסת מוסיפה שטח ומשנה חזית, ולכן בדרך כלל נדרש היתר מהוועדה המקומית. בררו מראש בוועדה של העירייה.
- האם החזות משתנה? כמעט תמיד כן. לכן גם כשהמרפסת שלכם, צריך אישור של האסיפה לפי התקנון המצוי, אלא אם התקנון המוסכם קובע אחרת.
המקרה מחיפה: "כולם הסכימו" זה לא מספיק
אביה של הנתבעת בנה מרפסת על הרכוש המשותף ב-1961. שנים אחר כך שכן תבע, והמפקחת הורתה להרוס את המרפסת ולסגור את היציאה לחצר. היא קבעה שהצמדת רכוש משותף לדירה דורשת הסכמה של כל הבעלים, ושהמסלול של 75% קיים רק כשיש היתר בנייה, ובמקרה הזה לא היה. הסכמה בשתיקה נחשבה רשות שאפשר לבטל.
פרגולה במרפסת
פרגולה היא לא סגירת מרפסת, אבל גם לה יש כללים משלה לגבי היתר, פטור ומידות. אם זה מה שאתם מתכננים, כדאי לבדוק את הכללים לפני שמתחילים.
מה עושים בפועל
- הוציאו נסח טאבו ותשריט: בדקו אם המרפסת חלק מהדירה או רכוש משותף.
- בררו בוועדה המקומית אם נדרש היתר ומה התנאים.
- הציגו את התוכנית לוועד והעלו לאסיפה. החתימו בכתב.
- אם מדובר ברכוש משותף: אספו 75% מבעלי הדירות והגישו בקשה להיתר.
שאלות נפוצות
המרפסת רשומה כחלק מהדירה שלי. צריך את השכנים?
סגירה משנה את החזות החיצונית, ולפי התקנון המצוי שינוי כזה צריך הסכמת האסיפה הכללית. בנוסף בדרך כלל צריך היתר בנייה.
השכנים לא התנגדו כשסגרתי לפני שנים. זה מגן עלי?
לא בהכרח. בתיק מחיפה נקבע שהסכמה בשתיקה היא רשות שניתנת לביטול, ומרפסת בת 59 שנה נהרסה.
כמה שכנים צריכים להסכים להרחבה על חשבון שטח משותף?
75% מבעלי הדירות, ובתנאי שהוצא היתר בנייה. בלי היתר, הצמדת רכוש משותף לדירה דורשת את כל הבעלים.
מקורות
המידע באתר כללי ואינו ייעוץ משפטי. הדין המחייב נקבע בחוק, בתקנון של כל בניין ובהחלטות הערכאות, והחלטות של מפקח על רישום המקרקעין תלויות בעובדות של כל מקרה. במחלוקת ממשית כדאי להתייעץ עם עורך דין העוסק בבתים משותפים.